Многоэтажные дома: особенности строительства. Строительство многоквартирных домов

«Дом, милый дом!»
Не сомневаюсь, что все хотят иметь свой дом – место, где будет уютно и комфортно. «Что нам стоит дом построить?!» эту фразу можно употреблять в разных контекстах, окончания она имеет тоже разные, но суть не в этом. Главное, что речь в ней идет о доме. Не зря говорят: «Мой дом – моя крепость». В житейском смысле коттедж, дача, квартира, комната – это дом, но с точки зрения буквы закона не все так просто. Про индивидуальные жилые дома и дачи мы уже упоминали ранее. Теперь подробнее остановимся на многоквартирных жилых домах.

Понятие многоквартирного жилого дома

Для начала обратимся к Жилищному кодексу РФ (далее – ЖК РФ). В этом нормативном правовом акте (статья 16) дается толкование терминам «жилой дом» и «квартира».


Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ отсутствует, оно приведено в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которое утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.


Обратимся к своду правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Правила проектирования. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», приложение «Б»:

Что нужно знать о разрешении на строительство МКД

Форма разрешения на строительство одинакова как для объекта индивидуального жилищного строительства, так и для многоквартирного жилого дома (далее – МКД), она утверждена Приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр. Главное различие заключается в перечне документов, которые необходимо представить в уполномоченный по выдаче разрешения на строительство орган.

Документы, необходимые для получения разрешения на строительство МКД, а также образец заявления о выдаче разрешения приводятся в статье « ».

Уполномоченным органом (тот, кто дает разрешение на строительство) в большинстве случаев является орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором планируется строительство МКД (исключения приводятся в части 5 — 6 статьи 51 ГК РФ и другие федеральные законы).

Получение разрешения на строительство МКД возможно после установления уполномоченным органом соответствия проектной документации градостроительным регламентам, проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Порядок получения разрешения через многофункциональный центр вы можете изучить в статье « ».

После разработки проектной документации необходимо получить заключение экспертизы проектной документации, случаи, когда проекты МКД не подлежат экспертизе, смотрите в статье « ». Согласно «дорожной карте» Чувашской Республики срок прохождения государственной экспертизы проектной документации по МКД – 45 дней.

Если экспертиза проектной документации была негосударственной, то необходимо приложить копию свидетельства об аккредитации юридического лица, которое выдавало это заключение.

Раздел «срок действия разрешения на строительство» заполняется уполномоченным органом согласно проектной документации, представленной заявителем. Продолжительность строительства МКД предусматривается проектом организации строительства.

Если права на земельный участок или МКД переходят к другому лицу, то срок, на который выдается разрешение, остается прежним (исключения читайте в части 21 статьи ГК РФ).

Немного о мансардах

Верхний этаж МКД может быть мансардным, чердачным или техническим (технический чердак)
Возвращаясь к СП 54.13330.2011, читаем следующее:

• 3.15.6 Этаж технический — этаж, функционально предназначенный для размещения технических помещений здания и внутридомовых инженерных систем, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), или в верхней части здания (технический чердак), или между надземными этажами.
• 3.15.7 Этаж мансардный (мансарда, мезонин) – этаж в чердачном пространстве,
  фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) кровли (скатной или плоской).
• 3.17 Чердак – открытое помещение между перекрытием верхнего этажа, наружными стенами и конструкцией крыши;

Если техэтаж и чердак жилыми не считаются, то мансарды в жилом доме могут быть пригодны для проживания людей, если будут выполнены требования нормативов к жилому помещению.

P.p.s. Друзья, хочу Вам также порекомендовать "Генератор исполнительной документации - Генератор-ИД" от сайта ispolnitelnaya.com . Программа настолько простая и действенная, что сэкономит кучу времени. Всем советую ознакомиться!!!

Монолитный многоэтажный дом представляет собой серьёзный объект, в котором системы отопления, водоснабжения, вентиляции, электроснабжения и канализации связаны в единое целое.

Процесс строительства разбит на несколько этапов, что в конечном итоге влияет на время. Несмотря на это, многоэтажные дома всё чаще строят именно по монолитной технологии.

Основные этапы строительства многоэтажных домов по монолитной технологии

Любое строительство многоэтажного дома по монолитной технологии — процедура длительная и кропотливая. Причем, это касается не только самих строительных работ, но и утверждения проекта и прочей бумажной документации.

Рассмотрим основные этапы возведения монолитной многоэтажки:

• 1. Пожалуй, самый сложный этап связан как раз не со строительством. Для начала необходимо получить разрешение на застройку и выбрать подходящий участок. Затем наступает тяжёлый период согласований спорных моментов с местной администрацией (учитывая всю сложность сферы городского строительства, этот этап отнимет огромное количество времени и нервов).
• 2. На выделенном участке земли проводится геологическая и топологическая разведка . Необходимо верно определить тип почвы и ее состав, глубину залегания грунтовых вод, уровень промерзания почвы и прочие важные показатели.

Котлован под строительство жилого дома
Свайное поле под монолитный дом

Съемная опалубка
Съемная стеновая опалубка

• 3. Крайне важным этапом является разработка проекта многоэтажного дома . Он включает в себя всю необходимую документацию по строительству: расчёт материала, инженерные системы, разрезы, поэтажные планы, итоговую смету. Проект является последним бумажным документом и после него начинаются этапы строительных работ.
• 4. Производится разбивка участка и стартуют подготовительные работы по подготовке фундамента. Необходимо вырыть котлован и вбить сваи под фундамент. После этого начинается монтаж каркаса из арматуры (используют прут прямоугольного или круглого сечения). При строительстве многоэтажного дома по монолитной технологии каркас выполняет важную роль - придаёт конструкции необходимую жёсткость.
• 5. Выполняется монтаж съёмной опалубки из деревянных щитов, пенополистирола или пластика. Можно использовать готовую опалубку. По окончании сборки производят заливку бетонного раствора с дальнейшей трамбовкой (используют глубинные вибраторы). Теперь осталось дождаться полного высыхания и затвердения смеси, после чего опалубку демонтируют. С целью ускорения процесса могут использоваться различные добавки. По такому принципу возводят этаж за этажом.
• 6. Утепление и отделку фасада производят после полного высыхания последнего слоя бетона. На это уходит не менее 28 дней, а в сырую и холодную погоду ещё больше.
• 7. На заключительном этапе дом подключают ко всем необходимым коммуникациям . После этого облагораживают примыкающую к дому территорию.

Несъемная опалубка (пример)
Строительство многоэтажного здания по монолитной технологии

Преимущества монолитных многоэтажных домов

Монолитные многоэтажки имеют очевидные преимущества по сравнению с кирпичными и панельными аналогами.

• Прежде всего стоит выделить их надёжность и компактность.
• Немаловажной составляющей является внешняя привлекательность.
• Утеплённая и оштукатуренная монолитная многоэтажка выглядит гораздо лучше панельной или кирпичной.
• Помимо этого, очень часто при строительстве многоэтажного дома по монолитной технологии используют дополнительные архитектурные приёмы и элементы: выступы, эркеры, изогнутую форму стен, оконные проёмы с оригинальной геометрией.
• Одним из ключевых преимуществ является прочность. Благодаря особой технологии строительства, монолитная конструкция имеет меньше стыков, что позволяет существенно увеличить срок эксплуатации. Такие здания можно строить в сейсмически активных районах.
• Монолитные многоэтажки идеальны в качестве объектов с развитой инфраструктурой. В цокольных и первых этажах есть возможность обустройства торговых точек, спортивных учреждений, парковок и прочих заведений.

Недостатки монолитных высоток

К недостаткам относятся причины не имеющие отношения к эксплуатационным характеристикам строений. Главным негативным моментом является вероятность смещения сроков сдачи объекта. Происходит это из-за неправильного просчёта или при ухудшении погодных условий. Сюда можно отнести и сложность работы, потому что далеко не каждая фирма может осилить монолитное строение.

Цена вопроса

Может показаться, что с учётом приведённых характеристик стоимость такого дома в разы превышает бюджет аналогичных построек из панелей и кирпича. На самом деле их стоимость примерно равна, а при грамотно составленном проекте может быть и ниже. Анализ рынка недвижимости показывает, что цены на жилплощадь в монолитных многоэтажках на 10-15% ниже. Таким образом, данную недвижимость можно считать отличным вложением средств.

Строительство многоэтажных домов - одна из самых нужных сфер профессиональной деятельности. Современные условия вынуждают искать возможности размещения максимального количества людей на ограниченной территории. Единственный выход в этом случае - строительство многоквартирных домов. Чтобы законченное здание успешно выполняло возложенную на него функцию, оно должно быть тщательно продумано на этапе проектирования и безукоризненно собрано на стадии возведения. Поэтому заниматься этим делом должны исключительно профессионалы.

Строительство многоэтажных домов

В Москве строительством многоэтажных домов занимается проектное бюро «Монолит» . В нашем портфолио уже достаточное количество проектов, реализованных в полном соответствии с требованиями как заказчиков, так и ГОСТов и Положений Правительства РФ . Для нас не составит труда возвести дом с любым нужным количеством этажей и квартир. Все этапы работы обсуждаются с клиентом.

Возведение в Москве панельных и монолитных многоэтажных домов

дом а, ознакомившись со списком участков, имеющихся в продаже в муниципалитете или у частных лиц. При выборе вы обязательно должны учитывать, на какой поверхности будет производиться строительство и какой вид грунта. От характеристик грунта будет зависеть, в конечном итоге, проект многоэтажного дом а и стоимость строительства в целом.

Чтобы приобрести выбранный вами , обратитесь сначала в кадастровую службу для получения его плана. Ознакомьтесь с планом. Если необходимо выполнить топографическую съемку или замеры грунта, то в случае если вы покупаете участок у лица, все работы производятся за его счет, а если – за ваш. Заключите договор купли-продажи и зарегистрируйте право в УФРС.

Получите в Департаменте архитектуры и градостроительства еще один план участка – градостроительный. Заключите договор со строительной организацией и закажите проект здания ее сотрудникам. При составлении проекта нужно учитывать состояние грунта, возможность подведения всех необходимых коммуникаций, наличие поблизости транспортных развязок и пр.

Заключите договор с инвесторами, чтобы средства, необходимые для строительства. Получите в Департаменте архитектуры и градостроительства положительное заключение по проекту. Обратитесь к главе администрации с заявлением о выдаче вам разрешения на размещение объекта (многоэтажного дом а) на данном участке.

Получите разрешение на строительство в Департаменте архитектуры и градостроительства (за подписью главного архитектора города). Представьте документы:- свидетельство о праве собственности на ;
- договор купли-продажи участка;
- постановление главы города о выдаче вам разрешения на строительство;
- градостроительный план участка;
- схема организации участка;
- ТУ на подключение дом а к коммуникациям;
- проект многоэтажного дом а (с положительным заключением);
- учредительные документы юридического лица;
- договор, заключенный с инвесторами (или с соинвесторами).Могут потребоваться и другие документы, регламентирующие строительство на выбранном вами участке (например, заключение экологической экспертизы, если участок находится вблизи природоохранных зон). Получите разрешение в течение 10 дней с момента подачи документов.

Только после того как вы получили все разрешительные документы, вы можете приступать к возведению дом а. Как только строительство будет завершено, вы должны будете получить и разрешение на ввод дом а в эксплуатацию после того, как он будет осмотрен и принят комиссией из Департамента архитектуры и строительства и надзорных служб.

Цель настоящего мужчины, как известно — вырастить сына, посадить дерево и построить дом. И если первые две задачи не вызывают особых вопросов, то строительство собственного дома — труднодостижимая цель для большинства представителей сильного пола.

Юдаев-Рачей Юрий. Ранняя весна в Домодедове. Мокрое шоссе. 1982

И дело здесь даже не в трудоемкости и отсутствии специальных знаний и опыта, а в необходимости серьезных вложений, ведь даже возведение небольшого, достаточно скромного загородного дома потребует значительных средств.

Конечно, теоретически процесс строительства дачи, коттеджа, виллы, особняка представляют себе все. Казалось бы, ничего сложного — выбрать земельный участок, соорудить надежный фундамент и выстроить стены. Однако строительство — процесс сложный и имеющий ряд нюансов, особенно, если речь идет не об обычном одно- или двухэтажном доме, а о высотке с сотней, а то и более квартир.

Начало строительства многоквартирного дома — выбор земельного участка

Первый этап возведения многоэтажного здания — выбор подходящего земельного участка. Строительная организация занимается выбором участка под застройку, учитывая ряд факторов:

• близость городской инфраструктуры. Конечно, чем ближе к центральным районам города, тем лучше, однако и земля здесь стоит дороже, и разрешение у властей получить значительно сложнее. В то же время квартиры в доме, расположенном далеко за городом, где нет регулярного, удобного транспортного сообщения будут пользоваться небольшим спросом у покупателей, соответственно, и цена квадратного метра в квартирах здесь будет ниже;
• наличие необходимых коммуникаций, близость сетей электроснабжения, теплоснабжения и телефонных кабелей. Сейчас многие жилые комплексы обладают таким достоинством, как автономное отопление, поэтому близость центральной теплотрассы теперь не столь важна, а вот необходимость «тянуть» трубы водоснабжения и возводить опоры для прокладки линий электропередач может увеличить себестоимость строительства.

Стоит отметить, что застройка любого города, в том числе и возведение многоэтажных зданий, осуществляется строго по утвержденному градостроительному плану. Зачастую количество разрешений на начало строительства на определенном земельном участке, особенно в центральном районе, достигает 50! Легче всего получить разрешение на возведение многоэтажного дома в том районе, где пока еще мало новостроек, а генеральный план предусматривает строительство нескольких объектов.

Маковой Валерий. Строительство пос. Белая-Березка. 80-е годы. Этюд. 1986

Процесс получения разрешений на строительство и предоставление земельного участка значительно облегчается также в том случае, если заказчиком данного строения выступают сами городские власти. Однако чаще всего в таком случае строится жилье для малообеспеченных категорий населения, квартиры эконом-класса.

Проведение топографической съемки и геологической экспертизы

Топографическая съемка земельного участка, который вскоре станет строительной площадкой, проводится для точного определения координат местоположения будущего строения, а также с целью определить основные характеристики местности и окружающего ландшафта.

Это очень важная часть строительства многоэтажного здания, которая наряду с геологическими изысканиями позволяет выяснить, как глубоко располагаются грунтовые воды и оценить общее состояние грунта, вероятность и степень возможной усадки фундамента.

Проводятся такие изыскания и съемка специализированными организациями, имеющими соответствующий допуск. После завершения работ застройщик получает подробный отчет о проделанной работе, в котором среди прочего отмечены такие моменты, как характеристика рельефа, метеорологические и климатические характеристики, геологическое строение, физические свойства и состав грунта, гидрогеологические условия и многое другое.

На основании геологических изысканий осуществляется выбор строительных материалов и технологии строительства, так как в случае сложного рельефа или близкого залегания грунтовых вод возникает необходимость в применении специальных методов.

Проектирование многоквартирного здания — задача сложная и необычайно ответственная, так как именно от проектировщика зависит и то, насколько удачной и комфортной будет планировка квартир, и их площадь, и внешний облик дома.

Белякова Евгения. Архитектор. 2005

Процесс проектирования может быть доверен только профессионалам — специалистам компаний, состоящих в соответствующих саморегулируемых организациях и получивших допуск к выполнению такого вида работ.

Архитекторы и проектировщики руководствуются утвержденными строительными нормами и санитарными требованиями, также учитываются сейсмологическая обстановка и климатические особенности местности. Например, санитарное законодательство регулирует такие параметры квартиры, как освещенность и вентиляция, а система теплозащиты разрабатывается с учетом среднегодовой температуры, при необходимости в проекте предусматривается дополнительное утепление фасада.

Сложность задачи, стоящей перед архитектором еще и в том, что кроме требований заказчика, который может вносить свои изменения в план будущего здания, проектировщик обязан согласовать окончательный проект с архитектурно-строительными органами города и строго следовать установленными санитарным нормам и требованиям.

Также в проекте здания предусматривается оптимальный способ расположения коммуникаций, который обеспечит энергоэффективность здания (в последнее время стандарты «зеленого» строительства получают все большее распространение и в нашей стране, что увеличивает требования к экономному расходованию тепла и энергии), экологические требования, особенности окружающей местности и другие нюансы.

Обычно архитектор предлагает несколько вариантов оформления фасада здания, из которых заказчик выбирает наиболее понравившийся.

Кроме того, при строительстве многоэтажного, а особенно высотного здания (выше 22 этажей), необходимо очень тщательно продумать и рассчитать нагрузку на фундамент, надежность несущих конструкций, которые должны справляться с таким огромным весом.

Еще одна важная деталь — при составлении проекта архитектор обязан учитывать не только особенности ландшафта, но и перспективы дальнейшей застройки данного района. Без учета этого нюанса в будущем вид из окон здания может измениться кардинальным образом, а фасад будет резко контрастировать с соседними зданиями, например, выстроенными в совершенно ином стиле.

Данный этап необычайно важен для успешного завершения строительства, так как только грамотно составленный, неоднократно проверенный и соответствующий всем стандартам и требованиям проект гарантирует, что скоро на этом месте появится привлекательный, надежный и безопасный многоквартирный дом, а само здание не будет выглядеть «монстром», изуродовавшим весь пейзаж.

Перед тем, как приступить собственно к самому заметному для окружающих и важному этапу возведения многоэтажного дома — строительным работам, часто проводится еще один этап: тендер на выбор подрядной организации, которой будет доверена реализация проекта.

Обычно подрядные организации выбираются на конкурсной основе, большое значение имеет опыт работы в данной сфере, наличие квалифицированных сотрудников и строительной техники.

Стукошин Федор. Двое рабочих. 1967

Сам этап строительства здания можно разделить на следующие важнейшие части:

1. Подготовка строительной площадки. Сюда входят такие подготовительные работы, как ограждение земельного участка, что позволяет избежать появления на стройке посторонних людей и обеспечить сохранность материалов и техники; расчистка территории, включающая снос существующих строений; перетрассировка инженерных сетей, которые мешают строительству; прокладка временных дорог и необходимых коммуникаций; устройство временных бытовых, административных, складских и других помещений. Также на этом этапе необходимо защитить строительную площадку от возможного скопления дождевой воды.
2. Разметка осей здания. Еще один важный этап, требующий тщательной проверки и точного расчета, так как малейшие отклонения затем будет практически невозможно исправить. Разметка осуществляется с использованием точных современных измерительных приборов.
3. Земляные работы. Основной вид земляных работ при строительстве многоэтажного здания — рытье котлована под фундамент, также к земляным работам относится прокладка траншей под коммуникации. На данном этапе, конечно же, не обойтись без специальной техники — экскаваторов и бульдозеров, так как объем работ может быть очень велик.
4. Фундаментные работы. Именно на фундамент приходится самая большая нагрузка, это основа здания и гарантия его долговечности и стойкости. Тип фундамента зависит от свойств грунта, часто используется подсыпка песком или гравием, а основная часть работ — заливка бетоном высокого качества, способным выдержать вес здания высотой в 9,12 или даже 24 этажа.
5. На следующем этапе строительства начинается возведение наружных стен здания, необходимо отметить, что технология строительства дома из кирпича, железобетонных панелей или монолитного здания имеет серьезные отличия. На сегодняшний день все более популярным становится монолитное строительство, для которого нужны только опалубка, арматура и бетон.
6. Подвод в дом коммуникаций — воды, электричества, газа, канализационной системы. Траншеи для труб были вырыты еще на этапе земляных работ, теперь происходит укладка коммуникаций и подключение здания к централизованному водоснабжению и другим сетям.
7. Монтаж кровли. Данный этап также зависит от утвержденного типа крыши, многие современные новостройки обладают так называемой эксплуатируемой кровлей, на которой может быть устроен, например, зимний сад.
8. Монтаж внутренних перегородок. Собственно говоря, разделение многоэтажного дома на отдельные квартиры, согласно утвержденному проекту. На данном этапе происходит установка и такого важного элемента многоэтажного здания, как лифтовое оборудование.
9. Установка металлопластиковых окон. Чтобы продолжить внутренние работы необходимо защитить помещение от климатических воздействий, поэтому установка окон производится уже сейчас. Также могут быть установлены металлические двери в каждой квартире.
10. Устройство внутренних коммуникационных сетей. Сюда входит разводка света по всем помещениям здания, прокладка канализационных труб, обустройство газоснабжения, отопления, снабжения холодной и горячей воды. Также после разводки коммуникаций в каждой квартире устанавливаются счетчики на свет и воду.
11. Устройство стяжек пола. На данном этапе снова используется бетонно-песчаная смесь, пол тщательно выравнивается, именно со стяжки пола начинаются черновые отделочные работы.
12. Внутренние отделочные работы. Можно разделить на черновые и финишные, зачастую застройщики реализуют квартиры с черновой отделкой, предоставляя возможность новым владельцам самостоятельно приводить квартиру в жилое состояние, что требует значительных затрат времени и средств.
13. Наружная отделка фасада и проведение ремонтных работ во всех общественных помещениях. Если квартира может быть продана после проведения черновых отделочных работ, то в холле, подъезде, на лестницах, общей кровле и других помещениях общего пользования все отделочные работы должны быть полностью завершены.

Многие жилые комплексы предлагают также и коммерческие помещения, например, на первом этаже может располагаться прачечная, салон красоты, отделение банка или небольшой продуктовый магазин. Наличие таких помещений должно быть предусмотрено, конечно же, еще на этапе составления проекта, а строительство и обычного жилого здания и многофункционального комплекса обязательно проходит все вышеперечисленные этапы.

Чтобы выгодно реализовать квартиры во вновь возведенном многоэтажном здании, а также согласно градостроительным нормам, застройщик обязан также позаботиться и об обустройстве придомовой территории. Общепринятой практикой стала установка перед домой детской площадки, наличие зелени, клумб, укладка тротуарной плитки или асфальта перед подъездами, обеспечение подъездных путей для автотранспорта, иногда — устройство паркинга для жильцов и их гостей, обустройство уличного освещения.

Мефоков Николай. Саратовский дворик. 2004

Многоэтажные здания, которые претендуют на звание элитных жилых комплексов, могут похвастаться закрытой, охраняемой территорией, которую украшает ландшафтный дизайн, а зачастую даже бассейн, высотки попроще — просто ухоженным небольшим двориком с качелями и небольшой клумбой перед подъездом.

Как видим, процесс строительства многоквартирного здания достаточно сложный, многоэтапный и ответственный. Многие застройщики отмечают, что основные сложности возникают именно на стадии получения разрешений на строительство, сбора всех необходимых документов, а также создании и утверждении проекта, тогда как сами строительные работы занимают не так много времени. Впрочем, многие строительные компании экономят время и средства, используя типовые проекты, что иногда оказывается не худшим вариантом.

Анна Седых, рмнт.ру